- december 24-én hatályba lépett a mezőgazdasági földek forgalmáról szóló magyar törvény jelentős módosítása, amely alapjaiban alakítja át a termőföld-használat és a mezőgazdasági bérleti jogviszonyok jogi keretrendszerét.
Bár a mezőgazdasági földek tulajdonszerzésére vonatkozó szabályok formálisan változatlanok maradtak, a módosítás paradigmaváltást hoz a földhasználat területén, amelynek potenciálisan messzemenő következményei lehetnek agrárvállalkozások, befektetők, földtulajdonosok és finanszírozók számára.
1. Mi változott?
Az új szabályok értelmében már nem minősül jogellenes földhasználat-átengedésnek, ha a mezőgazdasági föld tulajdonosa a földet bérleti szerződés keretében egy másik mezőgazdasági termelőnek adja használatra, akkor sem, ha:
- a tulajdonos a földet nem maga műveli, és
- a bérlő jogi személy, beleértve a külföldi befektetők tulajdonában vagy irányítása alatt álló társaságokat is.
Ez a gyakorlatban fellazítja a korábban szigorúan értelmezett tulajdonosi önművelési kötelezettséget, és jelentősen kiszélesíti a jogszerű, piaci alapú földhasználati struktúrák körét.
2. Gyakorlati következmények a piaci szereplők számára
🔹 Agrárvállalkozások
A módosítás megkönnyíti a művelt területek bérleti úton történő bővítését, lehetővé téve, hogy professzionális mezőgazdasági szereplők befektetők vagy magánszemélyek tulajdonában álló földeket műveljenek. Ez nagyobb működési rugalmasságot és méretgazdaságosságot biztosít.
🔹 Földtulajdonosok és befektetők
A termőföld egyre inkább önálló befektetési eszközként jelenik meg, amely már nem kapcsolódik szükségszerűen személyes mezőgazdasági tevékenységhez. A befektetők megtarthatják a tulajdonjogot, miközben a művelést tapasztalt agrárvállalkozásokra bízzák, közelítve ezzel a magyar termőföldpiacot a nemzetközi befektetési modellekhez.
🔹 Bérlők
Bár a bérelhető földterületek kínálata várhatóan növekedni fog, a bérlők számára nagyobb bizonytalanságot okozhat a meglévő bérleti szerződések megújítása, mivel a földtulajdonosok szerződéses szabadsága erősödött.
3. A földtulajdonosi jogok megerősítése a bérbeadási döntésekben
A módosítás egyik további kulcseleme az előbérleti jogosultságokra vonatkozó szabályrendszer átalakítása.
A földtulajdonosok már nem kötelesek mereven követni a jogszabályi rangsorokat a bérlő kiválasztásakor, és vétójogot gyakorolhatnak a magasabb ranghelyen álló jogosultakkal szemben is.
Ez a változás:
- növeli a szerződéses autonómiát,
- ugyanakkor csökkentheti a mezőgazdasági bérlők hosszú távú jogbiztonságát.
4. Kockázatok és nyitott kérdések
A helyi földbizottságok és a törvényes elővásárlási jogok formális fennmaradása ellenére a módosítás több stratégiai kérdést is felvet:
- Felgyorsul-e a földkoncentráció közvetett tulajdonosi és bérleti struktúrákon keresztül?
- Vonzani fogja-e az új rugalmasság a spekulatív tőkét a termőföldpiacra?
- Hogyan hatnak majd a 2028-tól várható uniós agrártámogatási reformok – beleértve a közvetlen kifizetések esetleges plafonját – a földárakra és a bérleti díjakra?
E kérdések a következő években várhatóan meghatározzák a magyar termőföldpiac alakulását.
5. Kulcsüzenetek döntéshozók számára
✔ A bérlet a termőföld-bővítés központi eszközévé vált
✔ A termőföld-befektetési struktúrák jogi és adózási újraértékelése indokolt
✔ A meglévő bérleti portfóliók kockázati felülvizsgálata szükséges
✔ Az agrárvállalkozásoknak újra kell optimalizálniuk földhasználati és működési modelljeiket
Összegzés
A módosítás egyértelmű elmozdulást jelent a hagyományosan idealizált, tulajdonosi önművelésen alapuló családi gazdálkodási modell felől egy piacorientáltabb, befektetésbarát földhasználati rendszer irányába.
A magyar mezőgazdaságban vagy termőföld-befektetésekben érintett szereplők számára a korai jogi és stratégiai alkalmazkodás kulcsfontosságú lesz.
Amennyiben szeretné megvitatni a változások gyakorlati hatásait működésére vagy befektetési struktúráira, állunk rendelkezésére.
Kapcsolat:
Dr. Katona Géza, LL.M. ügyvéd (Rechtsanwalt / attorney at law)
Katona és Társai Ügyvédi Társulás
(Katona & Partner Rechtsanwaltssozietät / Attorneys’ Association)
H-106 Budapest, Tündérfürt utca 4.
Tel.: +36 1 225 25 30
Mobil: +36 70 344 0388
Fax: +36 1 700 27 57
g.katona@katonalaw.com
www.katonalaw.com