A Német Szövetségi Legfelsőbb Bíróság (Bundesgerichtshof, BGH) 2025. december 19-én hozott mérföldkőnek számító döntésében (V ZR 15/24) megerősítette az úgynevezett Nachbarerbbaurechtek, azaz a szomszédos ingatlanokra átnyúló építményekhez kapcsolódó építési jogok megengedhetőségét. Az ítélet jelentősen növelte a jogbiztonságot a Németországban több ingatlant érintő, összetett ingatlanfejlesztések esetében.
Ez fontos kérdést vet fel a közép- és kelet-európai térségben – így Magyarországon – aktív befektetők és fejlesztők számára is: milyen relevanciával bír ez a fejlemény a magyar jog szempontjából? Lehetővé tesz-e a magyar jog hasonló megoldásokat, és miként kezeli azokat az épületeket, amelyek több telekre terjednek ki?
A magyar kiindulópont: telekalapú tulajdon, funkcionális rugalmassággal
A magyar dologi jog hagyományosan azon az elven alapul, hogy az épület a föld alkotórészét képezi, amelyen felépült. Főszabály szerint tehát a telek tulajdonjoga határozza meg az épület tulajdonjogát is (a Polgári Törvénykönyv 5:14. §-a).
Ugyanakkor a magyar jog az elmúlt években fokozatosan olyan rugalmas dologi jogi eszközöket vezetett be, amelyek a modern ingatlanfejlesztési igényekhez igazodnak. Ezek közé tartoznak különösen:
- a hosszú távú földhasználati jogok,
- a haszonélvezeti jog, valamint
- mindenekelőtt az építési jog, amely 2023 óta önálló, forgalomképes dologi jogként létezik a magyar jogban.
Ezek az eszközök lehetővé teszik a telektulajdon és az épület gazdasági hasznosításának jogilag biztonságos és piacképes szétválasztását.
Több telekre átnyúló épületek – Magyarországon is gyakorlati kérdés
A magyar ingatlanfejlesztési gyakorlatban egyre gyakrabban fordulnak elő olyan projektek, amelyek:
- több, eltérő tulajdonosú telken valósulnak meg,
- bevásárlóközpontok, irodaegyüttesek vagy vegyes funkciójú városfejlesztési projektek formáját öltik, és
- fizikailag nem választhatók szét telekhatárok mentén aránytalan károsodás nélkül.
E projektek eddig jellemzően:
- szolgalmi jogokra,
- szerződéses használati megállapodásokra, vagy
- összetett társasági struktúrákra támaszkodtak.
E megoldások azonban nem mindig biztosítanak megfelelő hosszú távú jogbiztonságot, finanszírozhatóságot vagy átruházhatóságot, különösen nagy léptékű városi fejlesztések esetén.
A német döntés tanulságai a magyar gyakorlat számára
Bár a német Erbbaurecht és a magyar építési jog nem azonos jogintézmények, a BGH döntésének érvelése magyar szemszögből is rendkívül tanulságos.
A német bíróság egyértelművé tette, hogy:
- az építési jog önmagában nem érvénytelen pusztán azért, mert az épület átnyúlik a szomszédos telkekre, és
- az, hogy egy építmény fizikailag oszthatatlan a telekhatárok mentén, önmagában nem teszi jogellenessé az alapul szolgáló jogi konstrukciót.
Ez a megközelítés összhangban áll a magyar dologi jog azon általános tendenciájával, amely a merev formalizmus helyett az üzletileg életképes és szerződésesen jól strukturált megoldásokat részesíti előnyben.
A magyar jog kulcskérdése: mi történik a jog megszűnésekor?
Akárcsak Németországban, a legkritikusabb jogi kérdések nem e jogok létrehozásakor, hanem azok megszűnésekor merülnek fel. Különösen az alábbiak tekintetében:
- ki válik egy több telekre átnyúló, oszthatatlan épület tulajdonosává,
- jár-e és milyen módon számítandó kártalanítás, valamint
- miként kezelhető a megszűnés végrehajtási, felszámolási vagy öröklési helyzetekben.
A Polgári Törvénykönyv alkotórészekre, ráépítésre és jogalap nélküli gazdagodásra vonatkozó általános szabályai nem mindig adnak egyértelmű vagy gazdaságilag kielégítő választ ezekre a kérdésekre. Ennek következtében a szerződéses szabályozásnak döntő szerepe van a kiszámíthatóság és az értékmegőrzés biztosításában.
Előrelátó strukturálás nélkülözhetetlen
A BGH döntés egyik legfontosabb tanulsága – amely teljes mértékben alkalmazható a magyar környezetben is –, hogy ezeket a kérdéseket már a strukturálás szakaszában kell rendezni, nem pedig egy bizonytalan jövőre halasztani.
Különös figyelmet kell fordítani:
- a megszűnési forgatókönyvekre,
- az épület jogi sorsára a jog lejárta vagy megszűnése esetén,
- a kártalanítási mechanizmusokra és értékelési módszerekre, valamint
- a finanszírozhatóságra és az átruházhatóságra.
Bár ezek a kérdések akár csak évtizedek múlva válhatnak aktuálissá, közvetlen és azonnali hatással lehetnek a projekt gazdasági értékére és finanszírozására.
Következtetés
A Német Szövetségi Legfelsőbb Bíróság döntése egy szélesebb európai tendenciát tükröz: a dologi jog alkalmazkodását az összetett városi fejlesztések valóságához. Bár a magyar jog eltérő jogi eszközökre épít, az alapvető kihívások – és a gondos jogi tervezés iránti igény – lényegében azonosak.
Magyarországon is egyre világosabbá válik, hogy a több telket érintő ingatlanfejlesztések sikere az alapos, előrelátó és jól strukturált jogi tervezésen múlik.
Dr. Katona Géza, LL.M. ügyvéd (Rechtsanwalt / attorney at law)
___________________________________
Katona és Társai Ügyvédi Társulás
(Katona & Partner Rechtsanwaltssozietät / Attorneys’ Association)
H-1106 Budapest, Tündérfürt utca 4.
Tel.: +36 1 225 25 30
Mobil: + 36 70 344 0388
Fax: +36 1 700 27 57