Az ingatlan árverése a legszigorúbb kényszerintézkedés, amely érvényesíthető pénzkövetelés meg nem fizetése esetén alkalmazható.
Az ingatlanárak robbanásszerű növekedésével azonban a kényszerárverések is vonzó ingatlanvásárlási lehetőséggé válnak – gyakran a piaci ár alatt –, és egyre több érdeklődőt vonzanak.
A letiltásos aukciók rendszerét az elmúlt években tovább optimalizálták, és manapság már csak online tartják az aukciókat.
Az eljárást a végrehajtásról szóló 1994. évi LIII. törvény szabályozza, amely két célt valósít meg: az árverés gyors lebonyolítását és a joggal való visszaélés elkerülését.
A kényszerárverések virtuális rendszerét a magyar bírósági végrehajtók üzemeltetik.
- Regisztráció
Az aukciókon való részvétel regisztrációhoz kötött a rendszerben.
Az elektronikus nyilvántartásba való felvételét bármely személy vagy szervezet kérheti bármely választott bírósági végrehajtónál; Ajánlattevőként több személy és szervezet is jelentkezhet, megadva az ingatlanszerzésből való részesedést.
Az ajánlattevők elektronikus nyilvántartásába történő regisztráció személyesen vagy megfelelő meghatalmazással bármely bírósági végrehajtónál kérhető az ajánlattevő adatait igazoló dokumentumok benyújtásával és a regisztrációs díj megfizetésével.
Az ajánlattevőnek az adataiban bekövetkezett változásokat haladéktalanul be kell jelentenie.
A végrehajtó kérésre az ajánlattevőt törli az ajánlattevők elektronikus nyilvántartásából.
Az ajánlattevők elektronikus nyilvántartását csak a bírósági végrehajtók tekinthetik meg.
- A kényszerárverés közzététele és időtartama
2.1. árverési hirdetmény
A virtuális aukciós hirdetések nyilvántartása nyilvános, és nem regisztrált személyek számára is ingyenesen megtekinthető.
Az aukciós hirdetmények az interneten, folyamatosan elérhető információtechnológiai keretrendszerben kerülnek közzétételre, és a következőket tartalmazzák:
a) a végrehajtó nevét, irodájának címét, telefonszámát és letéti számlájának számát,
b) a felek neve, valamint a főkövetelések jogcíme és összege,
c) az ingatlan telekkönyvi adatait
d) az ingatlan tartozékait, jellemzőit,
e) az ingatlan költözhető vagy lakott állapotban történő értékesítése,
f) az ingatlan minimális ajánlata,
g) az árverési előleg összegét
h) a specifikáció alapján az árverésen megtehető legalacsonyabb vételi ajánlat összege, valamint, hogy a lakóingatlanra a lakóingatlan fekvésének megfelelő önkormányzat vagy tulajdonostárs rendelkezik-e árverési elővásárlási joggal,
i) az árverés kezdő és befejező időpontja, vagy az ingatlan szemle időpontja,
j) az ajánlati értékhatár tízmillió forintnál kisebb, de legalább ezer forint becsült érték esetén a becsült érték két százaléka, tízmillió forintot meghaladó becsült érték esetén a becsült érték egy százaléka, ezer forintra kerekítve;
k) tájékoztatást arról, hogy az ajánlattevőkre vonatkozó jogszabályi rendelkezésekről, a virtuális ajánlattétel, a vételár megfizetésének, illetve a második árverés lebonyolításának feltételeiről és a határidő lejártáról a virtuális árverési hirdetmények nyilvántartásában található információ.
Az ingatlan értékesítése előtt a végrehajtó határozza meg az ingatlan becsült értékét a hivatal által kiállított, hat hónapnál nem régebbi ún. adó- és értékbizonyítvány, illetve bírósági szakértői vélemény alapján, mind megszállt államban, mind pedig megszállt államban történő értékesítés esetén.
2.2. Az idő hossza
Az árverés a végrehajtó által meghatározott óráig tart, az árverési hirdetménynek a virtuális árverési hirdetmények nyilvántartásában való megjelenését követő 60. napon 8:00 óra között Ha az aukció vége előtt öt percen belül új ajánlat érkezik, az aukció időtartama az ajánlat benyújtását követően automatikusan öt perccel meghosszabbodik.
A virtuális aukciós rendszer a hirdetményen automatikusan rögzíti az árverési hirdetmény megjelenésének időpontját és az ajánlattételi napló zárását (az aukció végét), amely így kiegészítve megjelenik a virtuális árverési hirdetmények nyilvántartásában.
- Ajánlattétel ajánlattevőként
3.1. minimális ajánlat
Az ingatlan minimális ajánlata a becsült érték összege.
Az ingatlanra érvényes vételi ajánlatot a minimum licit legalább 50%-ának megfelelő összeggel lehet tenni.
Lakóingatlanra a minimális ajánlat 70%-ának megfelelő összegű – a fogyasztóval kötött szerződés alapján inkasszó esetén legalább a minimális ajánlati összegnek megfelelő – lakásingatlanra akkor lehet érvényes vételi ajánlatot tenni, ha az adós csak egy lakóingatlannal rendelkezik, ott van a lakóhelye, és a végrehajtási eljárás megindítását megelőző hat hónapja is ott volt.
3.2. ajánlattétel
Az aukciós rendszerbe licitálóként csak az ajánlattevők nyilvántartásában regisztrált felhasználó jogosult belépni, az erre a célra megadott és aktivált felhasználónév és jelszó megadásával.
Az árverést lebonyolító végrehajtó kérésre aktiválja a virtuális aukciós rendszer licitáló használatához szükséges felhasználói nevet és jelszót, ha az ajánlattevők nyilvántartásában szereplő személy vagy szervezet a végrehajtónál a becsült érték 10%-ának megfelelő árverési előleget letétbe helyezett vagy átutalt, és ez a végrehajtó letéti számláján jóváírásra került.
Az aktiválást legalább 3 munkanappal az ajánlati napló előtt lehet kérni (lásd lent).
Az árverési hirdetmény nyilvántartásban való közzétételét követően az ajánlattevő az aukcióhoz tartozó ún. licitnapló lezárásáig elektronikus úton tehet vételi ajánlatot aktivált felhasználói nevének és jelszavának, valamint a vételi ajánlat összegének feltüntetésével.
A vételi ajánlatot a virtuális aukciós rendszer automatikusan rögzíti, és ezzel egyidejűleg közzéteszi az aukcióhoz kapcsolódó licitnaplóban. Az ajánlati napló a benyújtott vételi ajánlatokat a beérkezésük sorrendjében tartalmazza.
Ha a virtuális árverési rendszer az ajánlattevő ajánlatának megjelenését követően új ajánlatot tesz közzé az ajánlattételi naplóban, a végrehajtó az ajánlattevő kérelmére három munkanapon belül intézkedik az árverési előleg átutalási költséggel csökkentett részének visszafizetéséről; Jelentkezés hiányában az előleget az árverés lezárását követően a nyertes licitálón kívüli többi ajánlattevőnek vissza kell téríteni.
Az aukció végén a virtuális aukciós rendszer automatikusan lezárja a licitnaplót és közzéteszi benne a zárási időpontot.
Az ajánlattételi napló nyilvános, ingyenesen megtekinthető.
- A vételár megszerzése és megfizetése
4.1. fizetés
Az árverés lejárta után a végrehajtó felkéri a vevőt, hogy az árverési jegyzőkönyv aláírása és a vételár megfizetése céljából meghatározott időpontban jelenjen meg a végrehajtói irodában. Ha ezt elmulasztja, a vásárló elveszíti előlegét.
A nyertes ajánlattevő az árverési jegyzőkönyv aláírásától számított 15 napon belül köteles a teljes vételárat megfizetni vagy a végrehajtó letéti számlájára utalni; Ha ezt nem teszi meg, elveszíti előlegét.
A végrehajtó legfeljebb két hónapos haladékot adhat a vételár megfizetésére, ha ezt a vételár magasabb összege vagy más fontos körülmény indokolja.
A vételár előleggel csökkentett összege után a német Ptk. szerint az esedékesség napjától késedelmi kamatot kell fizetni.
4.2. tulajdonjogok
Amennyiben a nyertes ajánlattevő a teljes vételárat megfizette és az árverés óta 30 nap eltelt, a végrehajtó az árverésen vásárolt ingatlant a nyertes ajánlattevőnek átadja.
Az adósnak és az adós jogkörébe tartozó ingatlanon élőknek az árverést követő harmincadik napig, ha a végrehajtó a vételár megfizetésére hosszabb határidőt tűzött ki, az ingatlant ingó vagyonuk közül kell elhagyniuk, a végzés rendelkezése szerinti fellebbezés esetén pedig a végzést követő tizenötödik napig kötelesek az ingatlant ingó vagyonukból kiadni, és gondoskodni arról, hogy a vagyontárgyat a végrehajtónak átadja.
A végrehajtás alá vont ingatlant megszerző új tulajdonos tulajdonosi jogait csak az alábbi jogok terhelik:
a) a szolgalmi jog,
b) a közérdekű felhasználás jogát,
c) a haszonélvezeti jog, kivéve, ha a haszonélvezeti jog jogosultja felelős a végrehajtási hitelező követelésének kielégítéséért, vagy ha az a jelzálogjog felvételét követően szerződéssel jött létre.