Am 24. Dezember 2025 trat eine wesentliche Änderung des ungarischen Gesetzes über den Verkehr mit landwirtschaftlichen Flächen in Kraft, die den rechtlichen Rahmen der Bodennutzung und der landwirtschaftlichen Verpachtung grundlegend neu gestaltet.
Während die Eigentumsvorschriften für landwirtschaftliche Flächen formal unverändert bleiben, führt die Gesetzesänderung zu einem Paradigmenwechsel in der Bodennutzung, mit potenziell weitreichenden Auswirkungen auf Agrarunternehmen, Investoren, Grundeigentümer und Finanzierer.
1. Was hat sich geändert?
Nach den neuen Regelungen gilt es nicht mehr als unzulässige Überlassung der Bodennutzung, wenn der Eigentümer landwirtschaftlicher Flächen diese im Rahmen eines Pachtvertrags einem anderen landwirtschaftlichen Erzeuger zur Nutzung überlässt, selbst wenn:
- der Eigentümer die Flächen nicht selbst bewirtschaftet, und
- der Pächter eine juristische Person ist, einschließlich solcher, die sich im Eigentum oder unter der Kontrolle ausländischer Investoren befinden.
Damit wird die bislang streng ausgelegte Pflicht zur Eigenbewirtschaftung deutlich gelockert und der Kreis zulässiger, marktorientierter Bodennutzungsstrukturen erheblich erweitert.
2. Praktische Auswirkungen für Marktteilnehmer
🔹 Agrarunternehmen
Die Gesetzesänderung erleichtert die Erweiterung bewirtschafteter Flächen durch Pachtmodelle und ermöglicht es professionellen Agrarbetrieben, Flächen zu bewirtschaften, die sich im Eigentum von Investoren oder Privatpersonen befinden. Dies erhöht die operative Flexibilität und fördert Skaleneffekte.
🔹 Grundeigentümer und Investoren
Landwirtschaftliche Flächen entwickeln sich zunehmend zu einem eigenständigen Anlageobjekt, das nicht mehr zwingend an eine persönliche landwirtschaftliche Tätigkeit gebunden ist. Investoren können das Eigentum behalten und die Bewirtschaftung an erfahrene Betreiber auslagern, wodurch sich der ungarische Bodenmarkt internationalen Investitionsmodellen annähert.
🔹 Pächter
Während das Angebot an verpachtbaren Flächen voraussichtlich zunimmt, könnten Pächter mit größerer Unsicherheit bei der Verlängerung bestehender Pachtverträge konfrontiert sein, da die vertragliche Entscheidungsfreiheit der Grundeigentümer gestärkt wurde.
3. Gestärkte Rechte der Grundeigentümer bei Pachtentscheidungen
Ein weiteres zentrales Element der Reform betrifft die Regeln zur Vorpachtberechtigung.
Grundeigentümer sind bei der Auswahl des Pächters nicht mehr strikt an gesetzliche Rangfolgen gebunden und können nun ein Vetorecht gegenüber höher gereihten Bewerbern ausüben.
Diese Entwicklung:
- stärkt die vertragliche Autonomie,
- kann jedoch die langfristige Rechtssicherheit für landwirtschaftliche Pächter mindern.
4. Risiken und offene Fragen
Trotz des formellen Fortbestands lokaler Bodenkommissionen und gesetzlicher Vorkaufsrechte wirft die Gesetzesänderung mehrere strategische Fragen auf:
- Wird sich die Flächenkonzentration über mittelbare Eigentums- und Pachtstrukturen beschleunigen?
- Wird die neue Flexibilität spekulatives Kapital in den Bodenmarkt ziehen?
- Wie werden sich die ab 2028 erwarteten Reformen der EU-Agrarförderung – einschließlich einer möglichen Deckelung der Direktzahlungen – auf Bodenpreise und Pachtzinse auswirken?
Diese Fragen dürften die Entwicklung des ungarischen Agrarbodenmarktes in den kommenden Jahren maßgeblich prägen.
5. Zentrale Erkenntnisse für Entscheidungsträger
✔ Die Pacht wird zum zentralen Instrument der Flächenerweiterung
✔ Investitionsstrukturen in landwirtschaftliche Flächen erfordern eine rechtliche und steuerliche Neubewertung
✔ Bestehende Pachtportfolios sollten einer Risikoanalyse unterzogen werden
✔ Agrarbetriebe sollten ihre Boden- und Betriebsmodelle neu optimieren
Fazit
Die Gesetzesänderung markiert eine klare Abkehr vom traditionell idealisierten Leitbild der eigentümerbewirtschafteten Familienlandwirtschaft hin zu einem marktorientierteren und investorenfreundlicheren Bodennutzungsregime.
Für Akteure im ungarischen Agrarsektor oder im Bereich landwirtschaftlicher Bodeninvestitionen wird eine frühzeitige rechtliche und strategische Anpassung entscheidend sein.
Wenn Sie die praktischen Auswirkungen dieser Änderungen auf Ihre Tätigkeit oder Investitionsstrukturen erörtern möchten, stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.
Kontakt:
Dr. Katona Géza, LL.M., Rechtsanwalt (attorney at law)
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