Vom Wochenendhaus zur wertvollen Immobilie: Änderungen bei Gartenparzellen in Ungarn

Im Sommer 2024 hat der ungarische Gesetzgeber das Grundbuchgesetz geändert und damit eine erhebliche Erleichterung für Eigentümer sogenannter Gartenparzellen (früher zártkerti ingatlanok) eingeführt. Während diese Grundstücke seit Langem eine Besonderheit des ungarischen Immobilienmarktes darstellen, führte ihr rechtlicher Status bisher häufig zu Problemen für Eigentümer und Käufer. Die neuen Vorschriften, die seit Juli gelten, sollen Eigentum und Verkauf vereinfachen – auch wenn die praktische Umsetzung stark vom Vorgehen der Gemeinden abhängen wird.

Was genau ist eine Gartenparzelle – und warum war sie problematisch?

Historisch entstanden Gartenparzellen am Rande von Wohngebieten, meist als Obstgärten, Weinberge oder Gartenland, häufig mit kleinen Häusern oder Wochenendhäusern bebaut. In der Praxis werden viele dieser Grundstücke als Ferien- oder sogar als dauerhafte Wohnsitze genutzt.

Das Problem liegt in ihrer rechtlichen Einordnung: Trotz der Wohnnutzung sind diese Grundstücke im Grundbuch in der Regel als landwirtschaftliche Flächen eingetragen. Gebäude auf ihnen erscheinen oft als „Wirtschaftsgebäude“ und nicht als Wohnhäuser.

Diese Diskrepanz zwischen tatsächlicher Nutzung und rechtlichem Status hatte gravierende Folgen:

Weder Hypotheken noch staatliche Wohnbauförderungen konnten für ein „Wirtschaftsgebäude“ in Anspruch genommen werden – selbst wenn es einem Einfamilienhaus entsprach.
Die Bebaubarkeit war eingeschränkt, da die landwirtschaftliche Widmung meist nur eine geringe Bebauungsdichte zuließ.
Eigentümer mussten zusätzliche Verpflichtungen erfüllen, etwa zur Unkrautbekämpfung oder landwirtschaftlichen Nutzung.
Am schwersten wog jedoch, dass der Verkauf solcher Parzellen dem Gesetz über den Verkehr mit land- und forstwirtschaftlichen Flächen unterlag: Kaufverträge mussten veröffentlicht werden, und Landwirte hatten umfassende Vorkaufsrechte. Das Verfahren war langwierig, bürokratisch und drückte den Marktwert erheblich.

Daher fristeten Gartenparzellen lange ein Schattendasein auf dem Immobilienmarkt und wurden oft deutlich unter vergleichbaren Wohnimmobilien gehandelt.

Was hat sich im Juli 2024 geändert?

Die Änderung des Grundbuchgesetzes führt eine neue Möglichkeit ein:

Wenn eine Gemeinde eine entsprechende Verordnung erlässt, können Eigentümer beantragen, dass ihre Gartenparzelle als „aus der landwirtschaftlichen Nutzung entnommene Fläche“ (művelés alól kivett terület) eingetragen wird.

Damit kann das Grundbuch erstmals die tatsächliche Nutzung widerspiegeln.

Bemerkenswert ist, dass diese Umwidmung nicht nur für das gesamte Grundstück, sondern auch für Teilflächen möglich ist.

Warum ist das wichtig?

Die Novelle bringt mehrere praktische Vorteile:

Vereinfachte Verkäufe: Nach der Umklassifizierung gilt die Parzelle nicht mehr als landwirtschaftliche Fläche. Damit entfällt die Anwendung des Landverkehrsgesetzes, insbesondere die Veröffentlichungspflicht und die Vorkaufsrechte von Landwirten.
Keine Bodenschutzabgabe: Die Umwidmung gilt nicht als „anderweitige Nutzung“ von Agrarland. Somit entfällt die oft sehr hohe Abgabe, die bislang fällig werden konnte.
Bessere Finanzierungsmöglichkeiten: Immobilien können leichter als Wohngebäude anerkannt werden, wodurch Hypotheken und Förderungen zugänglich werden.
Höherer Marktwert: Durch die Rechtsklarheit und vereinfachte Transaktionen können Gartenparzellen Preise erzielen, die näher an vergleichbaren Wohnimmobilien liegen.

Ein Rahmen mit kommunaler Entscheidung

Es ist wichtig zu betonen, dass die Juli-Novelle nur den rechtlichen Rahmen vorgibt. Die Details werden durch eine Regierungsverordnung geregelt, und letztlich liegt es bei den Gemeinden, ob sie eine Umklassifizierung erlauben. Eigentümer müssen daher die örtlichen Verordnungen genau im Blick behalten.

Ausblick für Eigentümer

Für Eigentümer von Wochenendhäusern oder Vorstadthäusern, die im Grundbuch noch als Gartenparzelle geführt werden, eröffnet die Reform eine große Chance. Wenn ihre Gemeinde die notwendigen Beschlüsse fasst, können sie den rechtlichen Status ihrer Immobilie an die tatsächliche Nutzung anpassen, die strengen Agrarvorschriften hinter sich lassen und von höheren Marktwerten profitieren.

Bis dahin gilt: Die Entwicklung auf Gemeindeebene genau verfolgen. Die Möglichkeit zur Umklassifizierung könnte die lang erwartete Lösung sein, um Nutzung, Rechtsstatus und Marktwert tausender ungarischer Grundstücke in Einklang zu bringen.

Dr. Katona Géza, LL.M. ügyvéd (Rechtsanwalt / attorney at law)

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