Egy ingatlan értékét nemcsak a fekvés, alapterület vagy a műszaki állapot határozza meg. Az olyan adottságok, mint a kilátás / panorámajog, a természetes fényviszonyok vagy az intimitás szintje, szintén kulcsszerepet játszanak. A panorámás balatoni kilátás többletértéket képviselhet, de kevesen gondolnak arra, milyen jogi kockázatokat rejthet egy új építkezés a szomszédos ingatlanok nézőpontjából.
Mi az a panorámajog?
A magyar jogszabályok kifejezetten nem ismerik a „panorámajog” fogalmát – azt a bírói gyakorlat formálta az elmúlt évtizedek során. A Polgári Törvénykönyv csupán általánosan rendelkezik arról, hogy az ingatlan tulajdonosa köteles tartózkodni minden olyan magatartástól, amellyel másokat – különösen szomszédait – szükségtelenül zavarna vagy jogaik gyakorlását veszélyeztetné.
A bírói gyakorlat azonban e mögé a szabály mögé tartalmat tett: kialakult az a felfogás, hogy a kilátás, benapozottság vagy a belátás hiánya nemcsak esztétikai, hanem vagyoni érdek is lehet – különösen, ha ezek elvesztése értékcsökkenéssel jár.
Kilátás, belátás, benapozottság – hol húzódnak a jogi határok?
Egy építtető sem építhet úgy, hogy ezzel indokolatlanul elveszi a szomszéd kilátását, vagy épp a korábbi benapozottságot jelentősen csökkenti. A klasszikus példák közé tartozik, amikor a szomszédos épület lakója a hegyekre vagy a városra néző panoráma helyett a beruházás után már csak egy vakolatlan tűzfalat lát.
Fontos megjegyezni, hogy a jogsértés fennállhat akkor is, ha az építkezés teljes mértékben megfelel az építési engedélynek. A bíróság ugyanis megállapíthatja a szükségtelen zavarás tényét, és ez alapján kártérítés megfizetésére kötelezheti az építtetőt.
A bírói gyakorlat szerint engedély birtokában is fennállhat a felelősség
Egy jogerős építési engedély nem jelent automatikus felmentést a felelősség alól. Több ítélet is kimondta már, hogy ha az új épület a szomszédos ingatlan értékcsökkenését okozza – például a kilátás vagy a benapozottság jelentős csökkenése miatt –, akkor az építtető kártérítési felelőssége fennállhat.
Milyen szempontokat vizsgál a bíróság?
A bíróság a következő tényezőket mérlegeli:
– Helyi településképhez való illeszkedés: Ha az épület mérete és kialakítása nem tér el jelentősen a környezettől, kisebb az esély a kártérítési kötelezettség megállapítására.
– Szükségtelen zavarás mértéke: Ha némi módosítással csökkenthető lett volna a zavarás, és ez nem történt meg, az a beruházó terhére értékelhető.
– Bizonyítási teher: A szomszédnak kell bizonyítania, hogy az új épület tényleges értékcsökkenést okozott az ingatlanában.
Hogyan lehet csökkenteni a kockázatot?
A legfontosabb a megelőzés. Már a tervezési fázisban érdemes:
– feltérképezni a környező ingatlanok adottságait,
– megvizsgálni, hogy fennáll-e kilátás, belátás vagy benapozottság korlátozásának veszélye,
– szükség esetén áttervezni a projektet a szomszédjogok figyelembevételével.
Összefoglalás
A panorámajog nem önálló jogintézmény, de a bírói gyakorlat révén komoly építési kockázattá vált. Egy jogszerű építkezés is okozhat szomszédjogi jogsértést, amely kártérítési következményekkel járhat. A felelős beruházók ezért már a projekt indításakor mérlegelik a környezet hatásait, és szükség esetén jogi tanácsadó segítségével csökkentik a jövőbeni viták esélyét.
—
Jogi tanácsra van szüksége építkezés előtt vagy már meglévő szomszédjogi vita esetén?
Keresse irodánkat bizalommal!
Dr. Katona Géza, LL.M. ügyvéd (Rechtsanwalt / attorney at law)
___________________________________
Katona és Társai Ügyvédi Társulás
(Katona & Partner Rechtsanwaltssozietät / Attorneys’ Association)
H-106 Budapest, Tündérfürt utca 4.
Tel.: +36 1 225 25 30
Mobil: + 36 70 344 0388
Fax: +36 1 700 27 57