Worauf bei einem Bauvorhaben in Ungarn zu achten ist – Das „Panoramarecht“ im Lichte der Rechtsprechung

Bei der Bewertung einer Immobilie spielen viele Faktoren eine Rolle. Nicht zu unterschätzen sind dabei Elemente wie eine schöne Aussicht / Panoramarecht oder natürliche Belichtung der Räume. Klar ist: Ein Sonnenuntergang über dem Balaton aus dem Wohnzimmerfenster steigert den Immobilienwert deutlich. Doch worauf müssen Bauherren achten, damit sie nicht mit Schadenersatzforderungen verärgerter Nachbarn konfrontiert werden?

Was bedeutet „Panoramarecht“?

Das ungarische Recht kennt den Begriff „Panoramarecht“ nicht ausdrücklich. Es handelt sich um ein richterrechtlich entwickeltes Konzept, das sich auf eine allgemein gehaltene Regel des Zivilgesetzbuches (Ptk.) stützt: Eigentümer haben jede Nutzung ihrer Immobilie zu unterlassen, die andere – insbesondere Nachbarn – unnötig stört oder in der Ausübung ihrer Rechte gefährdet.

Daraus ergibt sich, dass auch Aussicht, Lichtverhältnisse und Sichtschutz eines Nachbargrundstücks rechtlich geschützt sein können – vor allem dann, wenn deren Verlust zu einer Wertminderung führt.

Wann wird eine Beeinträchtigung rechtswidrig?

Ein Bauherr darf grundsätzlich nicht so bauen, dass er die Aussicht eines Nachbarn wesentlich beeinträchtigt, dessen Privatsphäre verletzt oder die Sonneneinstrahlung mindert. Typisches Beispiel: Nach dem Bau blickt der Nachbar nicht mehr auf die Stadt, sondern auf eine triste Brandwand.

Besonders tückisch: Auch bei vorliegender Baugenehmigung kann eine zivilrechtliche Haftung bestehen! Die Gerichte stellen klar: Eine behördlich genehmigte und rechtlich korrekte Bauausführung schließt Schadenersatzpflicht nicht aus, wenn das neue Gebäude eine unzumutbare Beeinträchtigung darstellt.

Wann haftet der Bauherr trotz Genehmigung?

Wenn durch das neue Bauwerk die Aussicht, Belichtung oder Privatsphäre eines Nachbargrundstücks ohne nachvollziehbaren Grund wesentlich eingeschränkt wird, kann dies eine unzulässige Störung im Sinne des Gesetzes darstellen.

In solchen Fällen können Gerichte den Bauherrn zum Schadenersatz verpflichten, auch wenn alle Vorschriften eingehalten wurden. Die Begründung: Es hätte Alternativen gegeben, die die Beeinträchtigung verhindert oder zumindest reduziert hätten.

Welche Kriterien prüfen Gerichte?

Die ungarische Rechtsprechung hat klare Leitlinien entwickelt:

– Ortsüblichkeit: Wenn das Gebäude in Höhe und Ausmaß dem lokalen Stadtbild entspricht, liegt meist keine unzulässige Störung vor.

– Vermeidbarkeit: Hätte die Beeinträchtigung durch geringe Änderungen im Bauplan vermieden werden können?

– Beweislast: Der Nachbar muss vor Gericht nachweisen, dass die Bauweise eine Wertminderung seiner Immobilie verursacht hat.

Wie lassen sich Risiken minimieren?

Der wichtigste Ratschlag für Bauherren: Frühzeitig die Umgebung analysieren.

– Gibt es bei den angrenzenden Grundstücken besonders schützenswerte Ausblicke oder Belichtungsverhältnisse?

– Könnte der Bau durch einfache Umplanung Rücksicht nehmen, ohne den Projekterfolg zu gefährden?

Schon kleine Anpassungen können helfen, spätere Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden.

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Fazit

Auch wenn das „Panoramarecht“ im ungarischen Recht nicht ausdrücklich normiert ist, stellt die gerichtliche Praxis klare Anforderungen an Bauherren. Rechtskonforme Bauausführung schützt nicht automatisch vor Haftung, wenn Nachbarn unnötig beeinträchtigt werden.

Wer rechtzeitig prüft, ob eine Aussicht oder Belichtung gefährdet sein könnte, und frühzeitig juristische Beratung einholt, kann langwierige Streitigkeiten und Schadenersatzforderungen vermeiden.

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Kontaktieren Sie uns für rechtliche Beratung zu Bauvorhaben oder Nachbarstreitigkeiten:

Dr. Katona Géza, LL.M. ügyvéd (Rechtsanwalt / attorney at law)

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