Grenzüberschreitende Gebäude und Nachbargrundstücksrechte nach ungarischem Recht – neue Chancen und rechtliche Herausforderungen

In seiner grundlegenden Entscheidung vom 19. Dezember 2025 (V ZR 15/24) hat der Bundesgerichtshof (BGH) die Zulässigkeit sogenannter Nachbarerbbaurechte, also von Erbbaurechten an Bauwerken, die sich über benachbarte Grundstücke erstrecken, bestätigt. Das Urteil hat die Rechtssicherheit für komplexe Immobilienentwicklungen in Deutschland, die mehrere Grundstücke umfassen, erheblich gestärkt.

Dies wirft eine wichtige Frage für Investoren und Projektentwickler auf, die in Mittel- und Osteuropa tätig sind: Welche Relevanz hat diese Entwicklung unter ungarischem Recht? Ermöglicht das ungarische Recht vergleichbare Lösungen, und wie werden Gebäude behandelt, die sich über mehr als ein Grundstück erstrecken?

Der ungarische Ausgangspunkt: grundstücksbezogenes Eigentum mit funktionaler Flexibilität

Das ungarische Sachenrecht beruht traditionell auf dem Grundsatz, dass ein Gebäude einen wesentlichen Bestandteil des Grundstücks bildet, auf dem es errichtet wurde. Nach der allgemeinen Regel bestimmt daher das Eigentum am Grundstück auch das Eigentum am Gebäude (§ 5:14 des ungarischen Bürgerlichen Gesetzbuchs).

Gleichzeitig hat das ungarische Recht schrittweise flexible sachenrechtliche Instrumente eingeführt, um den Anforderungen moderner Immobilienentwicklungen gerecht zu werden. Dazu gehören insbesondere:

langfristige Nutzungsrechte an Grundstücken,
Nießbrauchsrechte sowie
vor allem das Baurecht, das seit 2023 im ungarischen Recht als selbständiges, übertragbares dingliches Recht ausgestaltet ist.

Diese Instrumente ermöglichen es Projektentwicklern, das Eigentum am Grundstück von der wirtschaftlichen Nutzung der Gebäude in rechtssicherer und marktfähiger Weise zu trennen.

Gebäude über mehrere Grundstücke hinweg – auch in Ungarn ein praktisches Problem

In der Praxis betreffen ungarische Immobilienentwicklungen zunehmend Projekte, die:

sich über mehrere Grundstücke mit unterschiedlichen Eigentümern erstrecken,
die Form von Einkaufszentren, Bürokomplexen oder gemischt genutzten städtebaulichen Entwicklungen annehmen und
ohne unverhältnismäßige Schäden nicht entlang der Grundstücksgrenzen physisch getrennt werden können.

Bislang stützten sich solche Projekte häufig auf:

Dienstbarkeiten,
vertragliche Nutzungsregelungen oder
komplexe gesellschaftsrechtliche Strukturen.

Diese Lösungen bieten jedoch nicht immer ausreichende langfristige Rechtssicherheit, Finanzierbarkeit oder Übertragbarkeit, insbesondere bei großvolumigen städtischen Projekten.

Lehren aus der deutschen Entscheidung für die ungarische Praxis

Auch wenn das deutsche Erbbaurecht und das ungarische Baurecht keine identischen Rechtsinstitute sind, ist die Begründung der BGH-Entscheidung aus ungarischer Sicht äußerst lehrreich.

Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass:

ein Baurecht nicht allein deshalb unwirksam ist, weil sich das Gebäude auf benachbarte Grundstücke erstreckt, und
die physische Unteilbarkeit eines Bauwerks über Grundstücksgrenzen hinweg für sich genommen die zugrunde liegende rechtliche Gestaltung nicht rechtswidrig macht.

Dieser Ansatz steht im Einklang mit der allgemeinen Tendenz des ungarischen Sachenrechts, wirtschaftlich tragfähige und vertraglich gut strukturierte Lösungen gegenüber einem starren Formalismus zu bevorzugen.

Die zentrale Herausforderung des ungarischen Rechts: Was geschieht bei Beendigung des Rechts?

Wie in Deutschland stellen sich die kritischsten rechtlichen Fragen nicht bei der Begründung solcher Rechte, sondern bei deren Beendigung. Insbesondere geht es um:

die Frage, wer Eigentümer eines unteilbaren Gebäudes wird, das sich über mehrere Grundstücke erstreckt,
ob und in welcher Höhe eine Entschädigung zu leisten ist, und
wie die Beendigung in Zwangsvollstreckungs-, Insolvenz- oder Erbfällen zu behandeln ist.

Die allgemeinen Regelungen des ungarischen Bürgerlichen Gesetzbuchs zu wesentlichen Bestandteilen, Überbau und ungerechtfertigter Bereicherung bieten hier nicht immer klare oder wirtschaftlich zufriedenstellende Antworten. Daher kommt der vertraglichen Ausgestaltung eine entscheidende Rolle für die Vorhersehbarkeit und den Werterhalt zu.

Vorausschauende Strukturierung ist unerlässlich

Eine der wichtigsten Erkenntnisse aus der BGH-Entscheidung – die auch im ungarischen Kontext uneingeschränkt gilt – ist, dass diese Fragen bereits in der Strukturierungsphase geregelt werden müssen und nicht auf eine ungewisse Zukunft verschoben werden dürfen.

Besondere Aufmerksamkeit sollte dabei folgenden Aspekten gelten:

Beendigungsszenarien,
dem rechtlichen Schicksal des Gebäudes bei Ablauf oder Beendigung des Rechts,
Entschädigungsmechanismen und Bewertungsmethoden sowie
Fragen der Finanzierbarkeit und Übertragbarkeit.

Auch wenn sich diese Themen möglicherweise erst Jahrzehnte später konkretisieren, können sie unmittelbaren Einfluss auf den wirtschaftlichen Wert und die Finanzierbarkeit des Projekts haben.

Fazit

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs spiegelt einen breiteren europäischen Trend wider, das Sachenrecht an die Realitäten komplexer städtebaulicher Entwicklungen anzupassen. Auch wenn das ungarische Recht auf andere rechtliche Instrumente zurückgreift, sind die zugrunde liegenden Herausforderungen – ebenso wie der Bedarf an sorgfältiger rechtlicher Gestaltung – weitgehend identisch.

Auch in Ungarn wird zunehmend deutlich, dass der Erfolg von Immobilienentwicklungen über mehrere Grundstücke hinweg von einer gründlichen, vorausschauenden und gut strukturierten rechtlichen Planung abhängt.

Dr. Katona Géza, LL.M. ügyvéd (Rechtsanwalt / attorney at law)

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