Bei der Wertermittlung einer Immobilie müssen viele Faktoren berücksichtigt werden. Neben vielen anderen Dingen dürfen auch Aspekte wie die Aussicht vom Grundstück (das Panorama) oder die natürliche Beleuchtung der Räume nicht außer Acht gelassen werden. Dass der Sonnenuntergang über dem Plattensee aus unserem Fenster einiges für das Grundstück zu bieten hat, ist klar, doch worauf wir im Gegenzug beim Bau achten müssen, um nicht ins Kreuzfeuer wütender Ansprüche der Nachbarn zu geraten, ist oft unklar.
Was bedeutet das Panoramarecht? In der ungarischen Gesetzgebung wird das „Panoramarecht“ überhaupt nicht erwähnt, da dieser Begriff durch die Rechtsprechung der letzten Jahrzehnte entwickelt und mit Inhalt gefüllt wurde.
Grundlage des Panoramarechts ist eine äußerst allgemeine Regelung. Das Bürgerliche Gesetzbuch. Hiernach ist der Eigentümer verpflichtet, bei der Nutzung des Grundstücks jedes Verhalten zu unterlassen, welches andere, insbesondere Nachbarn, unnötig stört oder die Ausübung ihrer Rechte gefährdet. Allerdings überließ die Vorschrift den Gerichten die Festlegung der Grenzen von „Störung“ und „Gefährdung“.
Ein Grundstückseigentümer hat daher das Recht, die Sicht von seinem Grundstück bzw. von seinen Nachbarn auf umzäunte Grundstücksteile zu verhindern. Allerdings gilt es zu beachten, dass den Vorteilen auch Einschränkungen gegenüberstehen: So darf die Immobilie weder die Aussicht, die Sicht noch die Sonneneinstrahlung auf benachbarte Grundstücke beeinträchtigen. Ein Investor kann beispielsweise nicht so bauen, dass für die Nachbarn nach der Fertigstellung statt eines beeindruckenden Stadtpanoramas nur noch eine Brandschutzmauer sichtbar wird.
Haftung auch bei vorhandener Genehmigung möglich – Die eigentliche Besonderheit des Panoramarechts liegt in seinem trügerischen, leicht heimtückischen Charakter: Viele Immobilienentwickler denken über diese Frage gar nicht erst im Vorfeld nach, sondern erst, wenn das Problem bereits aufgetreten ist. Dies ist teilweise auch nachvollziehbar, denn die Vorstellung, dass, wenn der Investor über eine rechtskräftige Baugenehmigung verfügt und der Bau der Baugenehmigung entspricht, dieser im Einklang mit den einschlägigen Rechtsvorschriften erfolgt und auch von der Behörde genehmigt wurde, durchaus realistisch ist.
Die Rechtsprechung sieht dies allerdings anders: Eine baugenehmigungskonforme Bauausführung schließt eine Schadensersatzhaftung des Bauherrn nicht aus.
In solchen Fällen muss der Bauträger – unabhängig von der Baurechtslage – den Nachbarn eine Entschädigung zahlen, wenn durch den Neubau Aussichts- oder Sonneneinstrahlungsverluste entstehen.
Wie lässt sich das Risiko verringern? Wichtig ist, dass der Investor bereits im Vorfeld auf die Besonderheiten der umliegenden Bebauung und der Umgebung der neuen Immobilie achtet. Dabei ist zu prüfen, ob bei dem Neubau überhaupt von einem Panorama gesprochen werden kann oder ob es sich um eine dicht bebaute Gegend handelt; Belästigen wir durch die Baumaßnahmen unsere Nachbarn tatsächlich unnötig oder könnte die Belästigung durch eine Umgestaltung deutlich reduziert werden?
Was eine unnötige Störung darstellt, ist eine Frage des Beweises – Wurde im Planungsverfahren keine genauere Prüfung des Umfelds des neuen Grundstücks vorgenommen, besteht kein Grund zur Panik: Ein entstehender nachbarrechtlicher Anspruch bedeutet noch lange keinen vorweggenommenen Rechtsstreit. Den Nachbarn, der Schadensersatz fordert, trifft eine erhebliche Beweislast, denn er muss vor Gericht beweisen, dass der Wert seines Grundstücks infolge der unnötigen Beeinträchtigung durch den Neubau gemindert ist.
Entscheidend wird dabei sein, ob der Investor gegen das Verbot unnötiger Störungen verstoßen hat.
Nach einheitlich gültiger Rechtsprechung kann jedoch keine unnötige Störung festgestellt werden, wenn der Investor ein Bauwerk errichtet hat, das in Größe und Höhe der sonst in der Gegend üblichen Größe entspricht und nicht wesentlich vom Erscheinungsbild der Siedlung abweicht. Der Investor ist daher nicht verpflichtet, die Interessen des Nachbarn seinen eigenen Interessen vorzuziehen; es genügt, eine Bauweise zu wählen, die den örtlichen Besonderheiten der bebauten Umgebung Rechnung trägt und den Nachbarn keine erheblichen Nachteile bereitet.
