A Német Szövetségi Legfelsőbb Bíróság (Bundesgerichtshof, BGH) 2025. december 19-én hozott döntésében (V ZR 15/24) kimondta, hogy az ún. Nachbarerbbaurecht, azaz a szomszédos telkekre átnyúló építményt érintő építési jog (Erbbaurecht) megengedett és érvényesen létrehozható. A döntés jelentős jogbiztonságot teremtett Németországban olyan ingatlanfejlesztések számára, amelyek több, eltérő tulajdonú telekre kiterjednek.
Felmerül a kérdés: mit jelent mindez a magyar jog szempontjából? Létezik-e hasonló konstrukció, és hogyan kezelik a magyar szabályok az oszthatatlan, több ingatlanon álló épületeket?
A magyar jog kiindulópontja: telekhez kötött tulajdon és használati jogok
A magyar polgári jog egyik alapelve, hogy az épület főszabály szerint a telek alkotórésze, és annak jogi sorsát követi (Ptk. 5:14. §). Ugyanakkor a jogalkotó – gazdasági és fejlesztési igényekre reagálva – több olyan intézményt is kialakított, amelyek eltérést engednek a klasszikus telek–épület egységtől.
Ide tartozik különösen:
- a földhasználati jog,
- a haszonélvezeti jog,
- valamint az építési jog, amely 2023-tól önálló, forgalomképes dologi jogként jelent meg a magyar jogban.
Több telekre kiterjedő épület: létező probléma Magyarországon is
A gyakorlatban Magyarországon is egyre gyakoribbak az olyan fejlesztések – különösen városi környezetben –, amelyek:
- több, eltérő tulajdonosi hátterű telket érintenek,
- bevásárlóközpontok, irodakomplexumok vagy vegyes funkciójú városrészek formájában valósulnak meg,
- és fizikailag nem vagy csak aránytalan kárral választhatók szét a telekhatárok mentén.
Ilyen esetekben a fejlesztők eddig jellemzően:
- szolgalmi jogokkal,
- használati megállapodásokkal,
- vagy komplex társasági struktúrákkal próbálták kezelni a helyzetet.
Ezek azonban nem minden esetben biztosítanak megfelelő forgalomképességet vagy hosszú távú jogbiztonságot.
Párhuzam a német döntéssel: mit üzen a BGH-ítélet a magyar gyakorlatnak?
Bár a német Erbbaurecht és a magyar építési jog nem azonos intézmények, a BGH döntésének logikája és érvrendszere a magyar jogalkalmazás számára is tanulságos.
A német bíróság kimondta, hogy:
- nem jogellenes az a konstrukció, amelyben az építési joggal érintett épület részben más telkekre is átnyúlik,
- és önmagában az, hogy az épület több ingatlanon áll, nem teszi érvénytelenné a jogcímet.
Ez az érvelés összhangban áll azzal a magyar törekvéssel, hogy az ingatlanfejlesztéseket ne formális dogmatikai akadályok, hanem a felek által előrelátóan kialakított szerződéses megoldások határozzák meg.
A legnagyobb kihívás Magyarországon is: mi történik a jog megszűnésekor?
Akárcsak a német jogban, Magyarországon is a legkritikusabb kérdések nem a jog létrehozásakor, hanem annak megszűnésekor merülnek fel, különösen:
- ki lesz a tulajdonosa egy oszthatatlan, több telken álló épületnek,
- jár-e és milyen mértékű ellenérték vagy kártalanítás,
- hogyan kezelhető a helyzet végrehajtás, felszámolás vagy jogutódlás esetén.
A magyar Ptk. általános szabályai (alkotórész, ráépítés, jogalap nélküli gazdagodás) nem minden esetben adnak egyértelmű, üzletileg is elfogadható választ. Ezért az ilyen konstrukciók esetén a szerződéses szabályozás kulcsszerepet kap.
Előrelátó strukturálás: nem opció, hanem szükségszerűség
A német BGH-döntés egyik legfontosabb üzenete, amely a magyar gyakorlatban is teljes mértékben érvényes:
az ilyen jogviszonyokat nem „majd egyszer” kell kezelni, hanem már a létrehozáskor.
Különös figyelmet érdemel többek között:
- a jog megszűnésének esetei,
- az épület jogi sorsának előzetes rendezése,
- a kártalanítás módszere és számítási alapja,
- valamint a finanszírozhatóság és forgalomképesség biztosítása.
Ezek a kérdések évtizedekkel később is közvetlen hatással lehetnek az adott fejlesztés értékére.
Összegzés
A német Szövetségi Legfelsőbb Bíróság döntése megerősíti azt az európai szintű tendenciát, hogy a jogalkalmazás egyre inkább alkalmazkodik a komplex, városi ingatlanfejlesztések valóságához. Bár a magyar jog más eszközökkel dolgozik, az alapvető kérdések és kockázatok azonosak.
Magyarországon is világosan látszik:
a több telekre kiterjedő építési projektek jogi sikerének kulcsa az előrelátó, részletes és strukturált jogi tervezés.
Dr. Katona Géza, LL.M. ügyvéd (Rechtsanwalt / attorney at law)
___________________________________
Katona és Társai Ügyvédi Társulás
(Katona & Partner Rechtsanwaltssozietät / Attorneys’ Association)
H-1106 Budapest, Tündérfürt utca 4.
Tel.: +36 1 225 25 30
Mobil: + 36 70 344 0388
Fax: +36 1 700 27 57