Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in seiner Entscheidung vom 19. Dezember 2025 (V ZR 15/24) festgestellt, dass das sogenannte Nachbarerbbaurecht, also das Baurecht, das sich auf Gebäude erstreckt, die über angrenzende Grundstücke hinausgehen, zulässig und wirksam begründet werden kann. Die Entscheidung schafft erhebliche Rechtssicherheit in Deutschland für Immobilienentwicklungen, die mehrere Grundstücke mit unterschiedlichen Eigentümern betreffen.
Die Frage stellt sich: Was bedeutet dies aus ungarischer Sicht? Gibt es eine vergleichbare Konstruktion, und wie behandelt das ungarische Recht Gebäude, die unteilbar auf mehreren Grundstücken stehen?
Ausgangspunkt des ungarischen Rechts: Grundstücksbezogenes Eigentum und Nutzungsrechte
Ein Grundprinzip des ungarischen Zivilrechts besagt, dass ein Gebäude grundsätzlich Bestandteil des Grundstücks ist und dessen rechtlichem Schicksal folgt (Ptk. § 5:14). Zugleich hat der Gesetzgeber – als Reaktion auf wirtschaftliche und Entwicklungsbedarfe – mehrere Institutionen geschaffen, die Abweichungen von der klassischen Einheit Grundstück–Gebäude zulassen.
Hierzu zählen insbesondere:
- das Nutzungsrecht am Grundstück,
- das Nießbrauchrecht,
- sowie das Baurecht, das seit 2023 als eigenständiges, verkehrsfähiges dingliches Recht im ungarischen Rechtssystem besteht.
Gebäude auf mehreren Grundstücken: auch in Ungarn ein reales Problem
In der Praxis werden auch in Ungarn zunehmend Entwicklungen umgesetzt – insbesondere in städtischen Bereichen –, die:
- mehrere Grundstücke mit unterschiedlichen Eigentümern betreffen,
- in Form von Einkaufszentren, Bürokomplexen oder gemischt genutzten Stadtteilen realisiert werden,
- und sich physisch nicht oder nur mit unverhältnismäßigem Aufwand entlang der Grundstücksgrenzen trennen lassen.
Bisher haben Entwickler in solchen Fällen typischerweise versucht, die Situation zu regeln durch:
- Dienstbarkeiten,
- Nutzungsvereinbarungen,
- oder komplexe gesellschaftsrechtliche Strukturen.
Diese Lösungen gewährleisten jedoch nicht in allen Fällen ausreichende Verkehrsfähigkeit oder langfristige Rechtssicherheit.
Parallele zur deutschen Entscheidung: Welche Botschaft hat das BGH-Urteil für die ungarische Praxis?
Obwohl das deutsche Erbbaurecht und das ungarische Baurecht nicht identisch sind, ist die Logik und Argumentation der BGH-Entscheidung auch für die ungarische Rechtsanwendung lehrreich.
Das deutsche Gericht stellte fest, dass:
- eine Konstruktion, bei der das durch ein Baurecht betroffene Gebäude teilweise auf andere Grundstücke übergreift, nicht rechtswidrig ist,
- und allein die Tatsache, dass ein Gebäude auf mehreren Grundstücken steht, den Rechtsgrund nicht unwirksam macht.
Diese Argumentation entspricht dem ungarischen Bestreben, dass Immobilienentwicklungen nicht durch formale dogmatische Hindernisse, sondern durch vorausschauend gestaltete vertragliche Lösungen der Parteien bestimmt werden sollen.
Die größte Herausforderung auch in Ungarn: Was passiert bei Beendigung des Rechts?
Wie im deutschen Recht stellen sich auch in Ungarn die kritischsten Fragen nicht bei Begründung, sondern bei der Beendigung des Rechts, insbesondere:
- Wer wird Eigentümer eines unteilbaren Gebäudes auf mehreren Grundstücken?
- Gibt es eine Entschädigung oder Vergütung, und wenn ja, in welchem Umfang?
- Wie kann die Situation bei Vollstreckung, Liquidation oder Rechtsnachfolge gehandhabt werden?
Die allgemeinen Regeln des ungarischen Zivilgesetzbuchs (Bestandteil, Aufbauten, ungerechtfertigte Bereicherung) liefern nicht immer eindeutige, wirtschaftlich akzeptable Antworten. Daher kommt der vertraglichen Regelung bei solchen Konstruktionen eine Schlüsselrolle zu.
Vorausschauende Strukturierung: Keine Option, sondern Notwendigkeit
Eine der wichtigsten Botschaften des deutschen BGH-Urteils, die auch in der ungarischen Praxis gilt:
Solche Rechtsverhältnisse müssen nicht „irgendwann später“, sondern bereits bei Begründung geregelt werden.
Besondere Aufmerksamkeit verdienen unter anderem:
- Fälle der Rechtsbeendigung,
- vorherige Regelung des rechtlichen Schicksals des Gebäudes,
- Methode und Berechnungsgrundlage der Entschädigung,
- sowie Sicherstellung von Finanzierbarkeit und Verkehrsfähigkeit.
Diese Fragen können Jahrzehnte später direkten Einfluss auf den Wert der jeweiligen Entwicklung haben.
Fazit
Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs unterstreicht den europäischen Trend, dass die Rechtsanwendung zunehmend an die Realität komplexer städtischer Immobilienentwicklungen angepasst wird. Auch wenn das ungarische Recht andere Instrumente nutzt, sind die grundlegenden Fragen und Risiken identisch.
In Ungarn wird ebenfalls deutlich:
Der Schlüssel zum rechtlichen Erfolg von Bauprojekten, die sich über mehrere Grundstücke erstrecken, liegt in einer vorausschauenden, detaillierten und strukturierten rechtlichen Planung.
Dr. Géza Katona, LL.M., Rechtsanwalt / Attorney at Law
Katona és Társai Ügyvédi Társulás
(Katona & Partner Rechtsanwaltssozietät / Attorneys‘ Association)
H-1106 Budapest, Tündérfürt utca 4.
Tel.: +36 1 225 25 30
Mobil: +36 70 344 0388
Fax: +36 1 700 27 57
g.katona@katonalaw.com
www.katonalaw.com