Bei einem Immobilienkauf stellt sich die Frage, ob der Verkehrswert, der die Bemessungsgrundlage für Grunderwerbsteuer bildet, auf dem Brutto- oder Netto-Kaufpreis basieren sollte, insbesondere wenn die Immobilie Mehrwertsteuer enthält. Obwohl es noch keine offizielle Bestätigung gibt, scheint es, dass die Frage letztlich zugunsten des Nettokaufpreises entschieden wird.
Der Verkehrswert und die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer
Wie bekannt, beträgt die Grunderwerbsteuer beim Erwerb einer Immobilie 4% des Verkehrswertes der Immobilie. Der Käufer gibt üblicherweise auf dem Formular B400 die Daten an, in denen er den tatsächlichen Marktwert der Immobilie anführt. Letztlich bestimmt das Finanzamt den Verkehrswert, der von der Angabe abweichen kann, wenn die Steuerbehörde dies für gerechtfertigt hält.
Brutto oder netto?
Der Kaufpreis einer Immobilie enthält in der Regel die Mehrwertsteuer, aber es ist nicht eindeutig, ob beim Festlegen der Bemessungsgrundlage der Brutto- oder Netto-Kaufpreis (ohne Mehrwertsteuer) angegeben werden sollte. Dies kann besonders wichtig sein, da der Mehrwertsteuersatz von 5% bis zu 27% variieren kann, was einen erheblichen Unterschied bei der Festsetzung der Grunderwerbsteuer ausmachen kann.
Bereits 2012 hatte sich der Oberste Gerichtshof mit dieser Frage beschäftigt, und obwohl die Entscheidung nicht ganz klar war, wurde der Netto-Kaufpreis als Bemessungsgrundlage für die Steuererhebung als günstiger für die Steuerzahler angesehen.
Die Praxis der Steuerbehörde
Das Finanzamt wird auch den Netto-Kaufpreis akzeptieren, wenn dieser im Formular B400 angegeben wird.
Allerdings fordert die Steuerbehörde die Steuerzahler oft auf, etwaige Abweichungen zwischen dem Kaufvertrag und den im B400-Formular angegebenen Daten zu klären. Obwohl die Argumentation von gut vorbereiteten Steuerzahlern erfolgreich sein kann, ist es noch nicht garantiert, dass das Finanzamt die Grunderwerbsteuer automatisch auf Grundlage des Netto-Kaufpreises festsetzt.
Welche Schritte können Käufer unternehmen?
Wenn Sie eine Immobilie kaufen und der Kaufpreis Mehrwertsteuer enthält, empfehlen wir, im B400-Formular den Netto-Kaufpreis anzugeben und die Entscheidung gegebenenfalls zu begründen. Es kann sein, dass das Finanzamt eine weitere Klärung anfordert, aber mit einer gut vorbereiteten Argumentation kann die Akzeptanz des Netto-Kaufpreises erfolgreich erreicht werden.
Wichtiger Hinweis
Obwohl das Finanzamt zunehmend den Netto-Kaufpreis akzeptiert, müssen Käufer immer noch eine gründliche Dokumentation und Begründung für den gewählten Kaufpreis vorlegen. Für diejenigen, die unsicher sind, welcher Betrag im Formular angegeben werden soll, empfehlen wir, einen Experten oder Anwalt zu Rate zu ziehen, um spätere Probleme zu vermeiden.
Zusammenfassung
Bei der Festlegung der Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer beim Immobilienkauf wird der Netto-Kaufpreis immer häufiger akzeptiert, aber es ist wichtig zu wissen, dass die Steuerbehörde weiterhin eine Begründung für den gewählten Betrag anfordern kann. Gut vorbereitete Käufer können sicherstellen, dass die Grunderwerbsteuer auf Grundlage des Netto-Kaufpreises berechnet wird, wenn sie die richtigen Argumente und Dokumentationen vorlegen.
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Dr. Katona Géza, LL.M. ügyvéd (Rechtsanwalt / attorney at law)
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