Aus den Fragen unserer Kunden können wir bereits deutlich erkennen, dass die neuen Regelungen zur Genehmigung von Nutzungsänderung von Immobilien, die ab dem 1. Januar 2024 in Kraft treten, den Baugenehmigungsprozess erheblich stärker beeinflussen werden, als zunächst angenommen. Obwohl das Ziel der neuen Vorschriften darin besteht, klarere, transparentere und effizientere regulatorische Rahmenbedingungen für den Immobilienmarkt zu schaffen, wobei besonderes Augenmerk auf die Änderung der Nutzung von Immobilien gelegt wird, steckt dahinter auch die Absicht einer verstärkten staatlichen Kontrolle über gewerbliche Immobilien. Im Folgenden fassen wir die wichtigsten Änderungen zusammen, die für alle Akteure des Immobilienmarkts von Relevanz sein könnten.
Was ist eine Nutzungsänderung von Immobilien?
Unter einer Nutzungsänderung versteht man die Änderung des Verwendungszwecks einer Immobilie. Zum Beispiel, wenn eine Wohnimmobilie in eine kommerzielle oder dienstliche Nutzung umgewandelt wird oder ein Bürogebäude zu einem Wohnraum wird. Solche Umwandlungen beeinflussen nicht nur die Nutzung der Immobilie, sondern auch deren rechtlichen und steuerlichen Status.
Die Hauptpunkte der neuen Regelungen:
- Verschärfung des Genehmigungsverfahrens: Ab sofort ist für jede Nutzungsänderung von Immobilie eine Genehmigung durch die zuständige Gemeinde erforderlich. Nach Antragstellung muss die Gemeinde prüfen, ob die geplante Nutzungsänderung den lokalen Bauvorschriften und den Baugesetzen entspricht.
- Verschiedene Arten von Nutzungsänderungen: Die neue Regelung legt detaillierter fest, welche Arten von Nutzungsänderung von Immobilien genehmigt werden müssen und welche nicht genehmigungspflichtig sind. Es ist wichtig, dass lokale Gemeinden bestimmte Nutzungsänderungen, wie zum Beispiel die Umwandlung von Wohnimmobilien in kommerzielle Nutzung, strengeren Vorschriften unterwerfen.
- Erweiterte Dokumentationsanforderungen: Die eingereichten Unterlagen für den Antrag wurden erweitert, und vor der Antragstellung muss der Eigentümer detaillierte Pläne für die Umgestaltung der Immobilie erstellen. Darüber hinaus ist es ratsam, sich vor einer Änderung der Nutzung über die Änderungen der kommunalen Vorschriften und Baugesetze zu informieren.
- Kontrollbefugnisse: Die neuen Vorschriften gewähren den Gemeinden strengere Kontrollbefugnisse bei der Genehmigung von Nutzungsänderung von Immobilien. Den Gemeinden ist es möglich, vor Ort Inspektionen durchzuführen, um sicherzustellen, dass die Nutzungsänderung der genehmigten Planung und den Vorschriften entspricht.
- Sanktionen und Bußgelder: Bei einer Nutzungsänderung von Immobilien ohne Genehmigung sind erhebliche Geldbußen zu erwarten. Immobilienbesitzern ist es besonders wichtig, dass sie nur genehmigte Nutzungsänderungen durchführen, da andernfalls hohe Strafen drohen.
Warum ist diese Änderung wichtig?
Das Ziel der neuen Regelung ist es, die Transparenz des Immobilienmarkts zu erhöhen, rechtliche Risiken zu verringern und sicherzustellen, dass Immobilien gemäß ihrer vorgesehenen Nutzung verwendet werden. Darüber hinaus bieten die neuen Vorschriften den lokalen Gemeinschaften die Möglichkeit, die Entwicklungen in ihrem Gebiet besser zu überwachen, um unerwünschte Folgen wie übermäßige Bautätigkeiten oder störende Aktivitäten in Wohngebieten zu verhindern.
Was sollten Betroffene tun?
Wenn Sie eine Immobilie kaufen oder eine Nutzungsänderung planen, empfehlen wir Ihnen, sich im Voraus mit Ihren Anwälten oder Experten abzustimmen, um sich über die erforderlichen Genehmigungen und Dokumentationsanforderungen zu informieren. Das Genehmigungsverfahren kann zeitaufwändig und komplex sein, daher ist es ratsam, sich frühzeitig auf die notwendigen Schritte vorzubereiten.
Wenn Sie Fragen zur Genehmigung von Nutzungsänderungen haben oder Unterstützung bei rechtlichen und administrativen Prozessen benötigen, wenden Sie sich gerne an uns!
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Dr. Katona Géza, LL.M. ügyvéd (Rechtsanwalt / attorney at law)
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